Na tržištu nekretnina u Lukavcu postoji problem prodaje parcela sa starim kućama koje kupcima ne donose realnu vrijednost, već dodatni trošak rušenja i pripreme terena za novu gradnju.

Tržište nekretnina u gradu Lukavac posljednjih godina bilježi neopravdan rast cijena zemljišta, posebno u okolnim seoskim zonama. Kupaci se suočavaju sa jednim specifičnim problemom – prodajom parcela na kojima se nalaze stare kuće koje u praksi nemaju nikakvu funkcionalnu vrijednost.

Iako se takve nekretnine često predstavljaju kao „kuća sa zemljištem“, u stvarnosti kupci u većini slučajeva kupuju samo preskupu parcelu. Postojeći objekat najčešće ne može zadovoljiti savremene standarde stanovanja niti se isplati adaptirati, pa je jedino realno rješenje njegovo rušenje.

Kuće građene po starim standardima

Veliki broj ovih objekata izgrađen je prije nekoliko decenija, u periodu kada su se kuće gradile prema potpuno drugačijim građevinskim standardima, i toliko su oronuli i dotrajaki da je rupenje jedini izbor.

U mnogim slučajevima riječ je o objektima koji nemaju armiranobetonske ploče između spratova, već su međuspratne konstrukcije izrađene od drvenih greda i laganih materijala. Takva konstrukcija danas ne zadovoljava sigurnosne i statičke zahtjeve savremene gradnje i niko je ne želi u svojoj novoj kući.

Pored toga, problem predstavlja i loša hidroizolacija temelja, koja s vremenom dovodi do pojave vlage u zidovima i podovima. Sanacija takvih problema obično zahtijeva obimne građevinske zahvate koji su često skuplji od izgradnje potpuno novog objekta.

Nepraktičan raspored i niska visina prostorija

Još jedan čest nedostatak starih kuća je zastarjeli raspored prostorija. U mnogim objektima prostorije su male, hodnici su uski, a dnevni boravak, kuhinja i trpezarija nisu povezani na način koji odgovara savremenom načinu života.

Dodatni problem predstavlja i niska visina plafona, koja je u starijim kućama često znatno manja od današnjih standarda. Takvi prostori ostavljaju osjećaj skučenosti i otežavaju eventualnu adaptaciju ili preuređenje.

Zbog svega navedenog, kupci u tim objektima najčešće ne dobijaju nikakvu stvarnu vrijednost, već se suočavaju s dodatnim troškom rušenja kako bi parcelu pripremili za gradnju nove kuće.

Trošak rušenja koji kupci moraju snositi

Rušenje starog objekta nije jednostavan ni jeftin proces. Osim same demontaže konstrukcije, potrebno je organizovati odvoz građevinskog otpada, izravnati teren i pripremiti parcelu za novu gradnju.

U zavisnosti od veličine objekta i količine materijala, taj trošak može iznositi do desetak hiljada KM, što kupcima dodatno povećava ukupnu cijenu investicije.

Upravo zbog toga mnogi potencijalni kupci takve nekretnine posmatraju kao preskupo i neadekvatno zemljište za gradnju, baš zbog toga što se na parceli nalazi postojeći objekat.

Prodavci podižu cijenu zbog postojećih objekata

Ipak, na tržištu se u pravilu dešava da prodavci značajno povećavaju cijenu zemljišta upravo zbog tih starih kuća.

Njihov argument najčešće se temelji na činjenici da je objekat već evidentiran u dokumentaciji, što tumače kao da kupcu za izgradnju novog objekta nije potrebna građevinska dozvola ili je ona pojednostavljena.

Osim toga, prodavci često naglašavaju i prednost postojećih priključaka na infrastrukturu, poput električne energije, a ponekad i priključka vode ili postojećeg bunara na parceli.

Sve to u njihovim očima predstavlja dodatnu vrijednost koja opravdava višu cijenu.

Razlika između realne i percepirane vrijednosti

Međutim, iz perspektive kupaca situacija izgleda drugačije. Za mnoge od njih stara kuća predstavlja samo administrativnu prednost, ali ne i stvarnu građevinsku ili tržišnu vrijednost.

Ako je objekat u lošem stanju i zahtijeva rušenje, njegova prisutnost na parceli često znači samo dodatni trošak i produženje procesa izgradnje.

Zbog toga se na tržištu sve češće javlja nesklad između očekivanja prodavaca i procjene kupaca, što može otežati prodaju takvih nekretnina ili dovesti do dugotrajnih pregovora o cijeni.

Potreba za realnijim procjenama

Stručnjaci za nekretnine upozoravaju da je u ovakvim slučajevima ključno napraviti realnu procjenu vrijednosti zemljišta, uzimajući u obzir stanje postojećeg objekta i troškove koji prate njegovu eventualnu adaptaciju ili rušenje.

U realnosti to znači da stare kuće koje ne zadovoljavaju savremene standarde stanovanja ne bi trebale povećavati cijenu parcele, već obrnuto – smanjuju vrijednost zrmljišta znog fodatnih troškova rušenja i pripreme za gradnju.

Sve dok se taj odnos između realne i percepirane vrijednosti ne uskladi, tržište nekretnina će se i dalje suočavati s ovim problemom – parcelama koje se formalno prodaju kao kuće, ali se u stvarnosti kupuju isključivo kao zemljište za novu gradnju.

Stvarne “koristi” od uračunatih priključka struje i građevinske dozvole

Postojeći prikljčak struje

Pošto stare kuće obično imaju jednofazni priključak, a moderna upotreba zahtijeva veću snagu, prelazak na trofazni priključak od 10 kW je čest slučaj. Administrativne naknade elektrodistribucije obično iznose 100–300 KM, dok promjena snage i ugradnja trofaznog brojila dodaju 200–800 KM. Ako je potreban novi dovodni kabl ili adaptacija unutrašnje instalacije, trošak može porasti za 500–1.500 KM, pa ukupno obično iznosi ~700–2.000 KM. Elektrodistribucija mora prvo izvršiti tehničku procjenu da potvrdi izvedivost trofaznog priključka.

Postojeća građevinska dozvola

Kada se na placu nalazi stara kuća koja se ruši i gradi potpuno novi objekt, sa novim dumenzijama objekta, drugačijim unutarnjim rasporedom prostorija, često i novom mjestu gradnje na parceli, … takva gradnja se smatra novom gradnjom, pa je neophodno pribaviti potpuno novu građevinsku dozvolu. U Lukavcu administrativne i srodne takse izgledaju približno ovako:

  • Administrativna taksa za izdavanje građevinske dozvole (odobrenje za gradnju): 100 – 150 KM.
  • Urbanistička saglasnost / lokacijska informacija: 100 – 150 KM.
  • Dodatne doplate ili naknade općine (ovisno o vrsti i veličini objekta): 100 – 450 KM.
  • Projektna dokumentacija (idejni projekt, glavni projekt, statika, instalacije itd.): obično 2.000 – 10.000 KM ili više, zavisno od kompleksnosti i veličine kuće.

Ukratko, za klasičnu novu kuću u Lukavcu samo administrativne takse za urbanističke i građevinske saglasnosti obično iznose ~100 – 150 KM, dok ukupni troškovi svih projekata, saglasnosti i dozvola vrlo često dosegnu desetak hiljada KM.

LuPortal